Rechner · Immobilien · 22. Mai 2026
Immobilie als Kapitalanlage, vollständig durchgerechnet.
Eine Kapitalanlage-Immobilie ist kein Eigenheim. Sie soll Rendite erwirtschaften, durch laufende Mieten, Steuereffekte und Wertentwicklung. Der Rechner trennt das, was Banken sehen wollen, von dem, was deinem Vermögen tatsächlich hilft.
Bierdeckel zuerst, Steuern später
Bevor Finanzierung und Steuern berechnet werden, zeigt die Bierdeckelanalyse die rohen Renditekennzahlen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor. Damit lassen sich Objekte schnell quervergleichen. Faustregeln für den deutschen Markt: Bruttomietrendite über 4 %, Kaufpreisfaktor unter 25, DSCR über 1,2. Werte darüber sind attraktiv, darunter braucht es eine gute Geschichte.
AfA, der steuerliche Hebel
Die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG erlaubt es, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Ab 2023 gilt ein Satz von 3 % p.a. für neue Wohngebäude, davor 2 % p.a. Bei 80 % Gebäudewertanteil und 300.000 Euro Kaufpreis sind das 7.200 Euro/Jahr steuerlich wirksam, unabhängig davon, ob tatsächlich Kosten entstehen.
Spekulationssteuer und Exit
Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb (§ 23 EStG) ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz steuerpflichtig. Nach 10 Jahren Haltedauer entfällt die Steuer vollständig. Der Rechner berücksichtigt das im Exit-Szenario und berechnet den IRR über die gesamte Haltedauer inklusive Verkaufserlös, mit Newton-Raphson statt Tabellenkalkulation.
Mikrolage statt Bauchgefühl
Der Mikrolage-Score fragt bei OpenStreetMap alle relevanten Nahversorgungseinrichtungen (Supermärkte, Schulen, Kitas, ÖPNV, Ärzte, Apotheken, Parks) im Umkreis von 1.000 Metern ab und vergibt einen gewichteten Score von 0 bis 10. Das ersetzt keinen Vor-Ort-Termin, gibt aber einen objektiven Vergleichsmaßstab über mehrere Objekte hinweg.
Konzepte im Detail
Jede Kennzahl im Rechner hat einen eigenen Tutorial-Artikel mit Formel, Rechenbeispiel und praktischen Grenzwerten.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Bruttomietrendite für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Als Faustregel gilt: Eine Bruttomietrendite unter 3 % signalisiert einen teuren Markt mit geringem laufenden Ertrag. 4 bis 5 % gilt als solide, über 6 % als attraktiv (allerdings oft in Regionen mit höherem Leerstandsrisiko). Die Nettomietrendite nach Betriebs- und Finanzierungskosten liegt typischerweise 1,5 bis 2 Prozentpunkte darunter.
Was bedeutet AfA und wie wirkt sie sich steuerlich aus?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung (§ 7 EStG). Für Wohngebäude gilt ab 2023 ein Satz von 3 % p.a. auf den Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Bodenwert), für ältere Gebäude 2 % p.a. Die AfA mindert das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen positiven Einkünften verrechenbar ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Empfohlen wird, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch) vollständig aus Eigenkapital zu finanzieren. Das sind je nach Bundesland 8 bis 15 % des Kaufpreises. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %, in NRW 6,5 %. Wer zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, verbessert die Finanzierungskonditionen und reduziert das Leerstandsrisiko.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor bei Immobilien?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. In deutschen Großstädten liegt er oft zwischen 28 und 40, in B-Städten zwischen 18 und 28, in ländlichen Lagen unter 18. Werte über 30 machen einen positiven Cashflow ohne sehr günstiges Fremdkapital nahezu unmöglich. Für Kapitalanleger gilt als grobe Schwelle: unter 25 ist attraktiv, 25 bis 35 moderat, über 35 teuer.
Ab wann greift die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Gemäß § 23 EStG sind Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien steuerpflichtig, wenn die Haltedauer unter 10 Jahren liegt. Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei. Der Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz, nicht dem Abgeltungssteuersatz. Bei einer Eigennutzung in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf entfällt die Steuer auch vor Ablauf der zehn Jahre.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage nicht?
Eine Kapitalanlage-Immobilie lohnt sich nicht, wenn der Kaufpreisfaktor über 35 liegt und gleichzeitig keine überdurchschnittliche Wertsteigerung zu erwarten ist. Weitere Warnsignale: negativer Cashflow trotz hohem Eigenkapitaleinsatz, DSCR unter 1,0, schlechte Mikrolage mit sinkenden Mietpreisen, oder Renovierungsstau, der in den ersten Jahren hohe Kosten erzeugt.
Was ist der DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad) und warum ist er wichtig?
Der Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR) gibt an, wie gut die Nettomieteinnahmen die Zins- und Tilgungszahlungen decken. Ein DSCR von 1,0 bedeutet: Die Einnahmen decken exakt den Schuldendienst. Banken verlangen für Kapitalanlage-Finanzierungen oft einen DSCR von mindestens 1,2. Bei einem DSCR unter 1,0 muss der Eigentümer monatlich zuzahlen.
Was zeigt die Mikrolage-Analyse im Rechner?
Die Mikrolage-Analyse fragt bei OpenStreetMap über die Overpass API alle relevanten Nahversorgungseinrichtungen (Supermärkte, Schulen, Kitas, ÖPNV-Haltestellen, Ärzte, Apotheken, Parks) im Umkreis von 1.000 Metern um den Objektstandort ab. Für jede Kategorie wird ein Score von 0 bis 10 berechnet, basierend auf der Distanz zum nächstgelegenen Einrichtung.
Stand 22. Mai 2026. Steuersätze und gesetzliche Regelungen (AfA-Satz, Grunderwerbsteuer pro Bundesland, Spekulationsfrist § 23 EStG) folgen dem deutschen Recht und können sich ändern. Der Rechner dient der Bildung und Selbstanalyse, nicht als Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Quellen: Bundesfinanzministerium, Landesgesetze zur Grunderwerbsteuer, OpenStreetMap (Mikrolage-Daten).