AfA bei Immobilien: Steuerliche Abschreibung als Vermieter nutzen
AfA-Sätze nach Baujahr, Bemessungsgrundlage korrekt berechnen und den steuerlichen Hebeleffekt verstehen.
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung gemäß § 7 Abs. 4 EStG. Sie erlaubt es, den Gebäudewert einer vermieteten Immobilie über die steuerliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Der Bodenwert ist ausgenommen, da Grundstücke nicht "abnutzen" und deshalb keine Wertminderung angesetzt werden darf.
Die AfA mindert das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung (V+V). Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann.
Die AfA-Sätze nach Baujahr
Baujahr 1925 bis 2022: 2,0 % p.a. (50 Jahre Nutzungsdauer)
Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. (40 Jahre Nutzungsdauer)
Die Bemessungsgrundlage
Die AfA wird nicht auf den reinen Kaufpreis berechnet, sondern auf den Gebäudewert. Formel: (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × Gebäudewertanteil.
Beispiel: 300.000 Euro Kaufpreis, 12 % Nebenkosten (36.000 Euro), 80 % Gebäudewertanteil:
(300.000 + 36.000) × 0,80 = 268.800 Euro Bemessungsgrundlage.
Bei 2 % AfA-Satz ergibt das 5.376 Euro AfA-Abzug pro Jahr.
Der Gebäudewertanteil liegt in Städten typischerweise bei 70 bis 85 %, in ländlichen Lagen ist er wegen des niedrigeren Bodenpreises oft höher.
Der steuerliche Effekt
Die AfA reduziert das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass tatsächlich Geld fließt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % und 5.376 Euro AfA ergibt sich eine Steuerersparnis von 2.258 Euro pro Jahr (188 Euro/Monat).
Dieser fiktive Aufwand verbessert den Cashflow nach Steuern erheblich. Im Cashflow-Beispiel der vorherigen Seite erhöhte die AfA den monatlichen Cashflow von 68 Euro auf 320 Euro. Das ist der sogenannte AfA-Hebel.
Das Nutzungsdauergutachten
Wenn ein öffentlich bestellter Sachverständiger eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist (z.B. 30 Jahre für ein renovierungsbedürftiges Gebäude), ist ein höherer AfA-Satz möglich: 1/30 = 3,33 % p.a. statt 2,0 %. Das Gutachten kostet typischerweise 1.500 bis 3.000 Euro.
Die Amortisation: Bei 268.800 Euro Bemessungsgrundlage und 42 % Steuersatz ergibt 1 Prozentpunkt mehr AfA eine jährliche Mehrersparnis von 268.800 × 0,01 × 0,42 = 1.129 Euro. Bei Gutachtenkosten von 2.000 Euro amortisiert sich das in unter zwei Jahren.
Typische Fehler
Bodenwert in die Bemessungsgrundlage einbeziehen. Grundstücke sind nicht abschreibbar. Wer den gesamten Kaufpreis ansetzt, riskiert Nachzahlungen bei einer Betriebsprüfung.
Kaufnebenkosten nicht einberechnen. Notar, Grunderwerbsteuer und anteilige Maklerkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage. Bei 12 % Nebenkosten und einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 36.000 Euro, die in die AfA-Basis einfließen.
AfA nach vollständiger Abschreibung nicht beenden. Sie endet, wenn der Gebäudewert vollständig abgeschrieben ist. Danach entfällt der steuerliche Vorteil.
Häufige Fragen
Kann ich die AfA auch für ein Eigenheim nutzen?
Nein. Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt nur für vermietete Immobilien als Einkunftsquelle aus Vermietung und Verpachtung. Bei selbstgenutztem Wohneigentum gibt es keine laufende AfA-Abschreibung. Die Ausnahme bildet das häusliche Arbeitszimmer, das anteilig abgeschrieben werden kann.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf der Immobilie?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die kumulierte AfA erhöht dabei den steuerlichen Gewinn, da der Buchwert (Kaufpreis minus AfA) geringer ist als der ursprüngliche Kaufpreis. Nach zehn Jahren Haltedauer entfällt die Spekulationssteuer komplett.
Lohnt sich ein Nutzungsdauergutachten immer?
Nicht bei jedem Objekt. Bei einem Kaufpreis unter 200.000 Euro und einem Gebäudewertanteil von 70 % sind die jährlichen Mehrersparnisse bei 42 % Steuersatz und 1 Prozentpunkt mehr AfA (z.B. 3 % statt 2 %) etwa 588 Euro. Das Gutachten kostet 1.500 bis 3.000 Euro und amortisiert sich in zwei bis fünf Jahren. Bei Objekten über 500.000 Euro oder mit erkennbarem Sanierungsbedarf lohnt es sich fast immer.